 |
| Atensheerd, achter Winkelplein West |
In het vorige verhaal vertelde directeur De Vries van Patrimonium dat ze
de verhuurdersheffing niet willen compenseren met de inkomensafhankelijke
huurverhoging. Die is 0,5% als het
belastbaar jaarinkomen in 2012 tussen € 34.085 en €43.602 lag en maximaal 2,5%
als dat inkomen meer bedroeg dan € 43.602. De reden dat ze dat niet willen doen
is dat van 10% van de huurders dit inkomen niet bekend is zodat een flink
huurverschil zou kunnen ontstaan tussen buren met gelijk inkomen wat van de een
wel en van de ander niet bekend is. Daar komt nog bij dat het verzamelinkomen
van 2012, waarop die huurverhoging zou worden gebaseerd, sindsdien wel
ingrijpend gewijzigd kan zijn, door een gewijzigde gezinssamenstelling of
ziekte van (een van) de kostwinner(s). Vandaar dat men overweegt om op de post
onderhoud te bezuinigen en in ieder geval gaat proberen om woningen te gaan
verkopen. |
| Froukemaheerd, zonnepanelen |
Verduurzaming in 2013
De Huismeesters hebben, zoals verteld, wél besloten om de
inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, omdat ze dit willen
gebruiken voor de verduurzaming van de woningen. Vanzelf sprekend komt dan de
vraag wat daar dan precies onder wordt verstaan en daar kwam het antwoord op
dat De Huismeesters kort geleden in Beijum al verschillende huurwoningen
duurzaam verbeterd heeft. Men somt daarbij een indrukwekkend pakket maatregelen
op dat in 2013 is verricht aan de 213 flat/portiekwoningen en flatwoningen met lift aan de
Atensheerd, Stoepemaheerd en Toppingaheerd (Beijum West). Hier kwam
hoog-isolerend glas, verwarmingsinstallaties werden vernieuwd,
ventilatiesystemen aangebracht zowel als inbraakwerend hang- en sluitwerk en
rookmelders. In afstemming met werkzaamheden vanuit planmatig onderhoud. Tenslotte
kwamen er zonnepanelen om duurzame elektriciteit op te wekken voor de algemene
voorzieningen (o.a. voor verlichting in de algemene ruimten van het complex).
Verduurzaming in 2010
 |
| Nieuwbouw Wibenaheerd; de Expeditie |
Drie jaar eerder vonden dezelfde verbeteringen plaats aan de 96
eengezinswoningen in de Froukemaheerd. Tevens is het aanwezige zonneënergie-systeem
toen grondig aangepakt. De oude zonnecollectoren de vervangen door nieuwe,
betere zonnecollectoren, waardoor huurders meer warm water via zonne-energie
krijgen dan daarvoor en ook hier zijn daken PV-panelen geplaatst waarmee
elektriciteit wordt opgewekt via zonne-energie. Die wordt gebruikt wordt om het
duurzame energiesysteem draaiende te houden.
Verduurzaming in de toekomst
Zo heeft De Huismeesters in deze periode ruim 1200 huurwoningen
aangepakt, verspreid door de gehele stad. En daar gaat men mee door. Daarbij heeft het ene woningcomplex een
hogere prioriteit dan het andere. Dat hangt samen met onder andere
bouwtechnische kwaliteit, klanttevredenheid, gewildheid, energielabel en
energieverbruik. Op deze manier blijken de woningen uit de jaren ’50 t/m ‘70’
en de vooroorlogse woningen (bijna 2/3 van de totale woningvoorraad) het eerst
in aanmerking te komen. Daar hoort Beijum dus niet direct bij, maar toch zijn
hier ruim 200 woningen, hoofdzakelijk in Beijum Oost aangewezen voor duurzame
woningverbetering, na 2017. Ook hierbij zal het weer gaan om betere isolatie,
ventilatie, vernieuwing van het sanitair en waar mogelijk toepassing van
duurzame energie (bijv. zonne-energie). Voor 2017 richt de corporatie zich op
verbeteringen van oudere woningen met hogere prioriteit elders in de stad.
En dan nog het onderhoud
Daarnaast is er nog het Planmatig Onderhoud zoals schilder- en
kozijnwerk, keukenvervanging, gevelonderhoud, vervanging van verwarmingsketels,
enzovoorts. Huurders kunne op de website van Mijn De Huismeesters (nadat ze
zijn ingelogd) onder het tabblad Mijn buurt / Planmatig onderhoud het
geplande onderhoud voor de verschillende woningcomplexen inzien.
Vooralsnog staan geen acties gepland om woningen te verkopen in Beijum.
5 opmerkingen:
Hoeveel huurders in Beijum heeft de Huismeesters een extra inkomensafhankelijke huurverhoging aangesmeerd?
Aan de ene kant zeuren over eenzijdige inkomensbuurtenbuurten (Barmaheerd, 50% werklozen), aan de andere kant voert de corporatie inkomenspolitiek door inkomensafhankelijke extra huurstijgingen waardoor ook de laatste huurders met een baan de buurt verlaten.
Heb je groot gelijk in.
Zie het interview met Patrimonium.
Blok wil op die manier de riantere inkomens naar een koophuis dwingen.
Maar dat is een illusie want de banken geven nauwelijks nog hypotheken af.
Wat de corporatie betreft, die mag dit doen om de kas weer te vullen die eerder door Blok is leeggehaald.
Hoe en zelfs of ze dat doen is niet dwingend voorgeschreven.
Dus inderdaad, het is een keus.
Voor een wijk als Beijum met relatief veel sociale huurwoningen en hoge werkloosheid kan dit beleid wel eens slecht gaan uitpakken.
De werkende en meer welvarende mensen gaan weg. Die wilden waarschijnlijk al weg maar bleven/blijven zitten omdat ze lekker kunnen sparen. Dankzij dit beleid is er nu een extra goede reden om te vertrekken.
En er komen mensen met achterstand voor terug. Dus geen goede mix meer. Ik ben zeer benieuwd hoe Beijum (en met name oost) er over 10 jaar uit ziet.
Het is overal hetzelfde proces denk ik. De zaak nadert de afschrijvingstermijn, verpaupert, wordt deels afgebroken en gevuld met nieuwbouw, en de mensen die daar woonden, vertrekken weer naar een andere buurt met voor hen betaalbaar wonen.
Op 29 november 2013 heb ik een principieel bezwaarschrift geschreven tegen de huurprijsverhoging van 4%. Ter attentie van woningstichting De Huismeesters.
Kernpunten hieruit zijn:
1. de huurprijs is uitsluitend de vergoeding voor het genot en het gebruik van de huurruimte, gegeven de wettelijke definitie van het begrip huurprijs in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
2. inkomenspolitiek en fiscale politiek voer je niet via de boeg van de huurprijs, maar door belastingwetgeving;
3. woningcorporaties zijn geen gedeconcentreerde (regionale) belastingkantoren, maar hebben de taak om "uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting" (zie art. 70 lid 1 van de Woningwet). Door de Verhuurdersheffing, opgelegd aan de woningcorporaties, moeten de huurders extra huur gaan betalen. Een indirecte belasting is dus verdisconteerd in de huurprijs;
4. in Noordoost Groningen, waaronder de wijken Lewenborg en Beijum, is sprake van onveiligheid vanwege mogelijke aardbevingen vanwege de gaswinning door de NAM. Dat heeft minder woongenot als gevolg. Bovendien wordt de waarde van het vastgoed van de corporaties hierdoor minder waard.
Op dit moment ligt deze zaak bij de voltallige huurcommissie in Den Haag.
Een reactie posten